旧耐震基準のマンションは危険？リノベーションへの影響は？

旧耐震基準で建てられたマンションは、本当に安全なのでしょうか。マンションのリノベーションを行うには、耐震基準も大きく影響します。予算や工程にも影響があり、住民や管理組合にとって慎重な検討が求められます。本記事では、旧耐震基準のマンションのリスクとリノベーションの影響について掘り下げ、注意点についても解説します。

旧耐震基準とは？新耐震基準とは何が違うの？

地震の発生は日本において避けられない現実であり、建物の耐震性は極めて重要な要素です。日本では、建築物の耐震性を規定する基準が時折改訂されています。ここでは、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて解説します。

旧耐震基準と新耐震基準の基本的な違い

旧耐震基準は、1981年6月1日以前に建てられた建物に適用されます。旧耐震基準を満たすには、震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損したとしても補修すれば生活が可能な構造なのが条件です。つまり、比較的小規模な地震には対応可能ですが、大きな地震には弱いとされています。

新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認がされた建物に適用され、震度6強〜7の強い地震に対して、建物が損傷せず倒壊しない構造を求める基準です。新耐震基準は、過去の大地震の教訓を踏まえ、より高い安全性を確保するために導入されました。

新耐震基準の導入背景

新耐震基準の導入背景には、過去の大地震から得られた教訓があります。過去の地震災害で建物の倒壊により多くの人命が失われたため、耐震性向上の必要性が浮き彫りになりました。

現在の新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震により生まれたものです。旧耐震基準を尊重したうえで人命を守りつつ建物の損傷を最小限に食い止めることを目的としています。

税制優遇と耐震基準

新耐震基準に準拠することは、税制優遇の対象となります。具体的には、住宅ローン減税や不動産取得税、登録免許税の軽減が適用されます。また、1981年以前の建物でも、適切な耐震改修を行い耐震基準適合証明書を取得すれば、同様の税制優遇の対象となります。

旧耐震基準のマンションは危険なのか

近年、住宅市場において旧耐震基準のマンションに関する懸念が広がっています。1981年6月1日以前に建てられた物件は、震度5強程度の地震に耐えられる構造基準が設けられており、新耐震基準と比較すると耐震性が低いとされています。

しかし、旧耐震基準で建てられたマンションだから危険とは一概にはいえません。耐震基準はあくまで最低基準であり、建物がどれだけ地震に強いかを保証するものではないためです。

耐震性は物件の管理状態や建築方法によって大きく異なり、耐震基準だけでは物件の安全性を判断するのは難しいです。旧耐震基準の建物でも、適切な設計や改修が施されていれば、新耐震基準と同等の耐震性を有することもあります。

したがって、リノベーションを行う際は建物の設計や改修、形状、地盤、維持管理の状況なども考慮する必要があります。

リノベーションへの影響はあるのか

近年、不動産市場では中古物件を購入し、リノベーションする動きが広がっています。しかし、旧耐震基準にもとづく中古物件のリノベーションにはさまざまな課題やリスクが潜んでいます。以下では、旧耐震基準がもたらすリノベーションへの影響について考察していきます。

リノベーションする際のメリット・デメリット

旧耐震基準の物件は、震度5強までの地震に対応できるように設計されています。しかし、新耐震基準では震度6強〜7に対応する必要があります。

旧耐震基準の物件は好立地なものが多いのに、古いために低価格な点がメリットとして挙げられます。しかし、耐震性に不安があったり共用部分の設備劣化、建て替えリスクなどが高いのがデメリットとして指摘されています。

耐震補強の必要性と方法

リノベーションを検討する際には耐震性能の確認が不可欠です。できれば新耐震基準に準拠している物件が望ましいですが、旧耐震基準の物件でも耐震補強によって安心な住まいに仕上げられます。

耐震診断と補強工事を行えば、安心して住めるようになるでしょう。耐震診断や補強の施工方法については、専門家と相談する必要があります。物件の安全性を高めるのは、リノベーションにおいての一大課題となります。

総合的な物件選びの必要性

先述したとおり、物件選びにおいては耐震基準だけでなく、建物の形状、地盤、維持管理状況などの要素も総合的に考慮すべきです。とくにリノベーションを考えているのであれば、今後長く住み続けることも考えて、物件選びに慎重になるに越したことはありません。

マンションの場合は、どのような維持管理がされていたか、履歴が残っている場合がほとんどです。今までどんなメンテナンスをして、どのくらいの修繕積立金が貯まっているかなど詳しく確認しておきましょう。

まとめ

旧耐震基準と新耐震基準のおもな違いは、想定する地震の強度にあります。新耐震基準はより厳しい条件を設けており、建物の安全性を高めています。ただし、旧耐震基準のマンションが一律に危険だとはいいきれません。耐震基準だけではなく、立地や価格、維持管理の状況など、総合的な視点から建物を評価する必要があります。また、旧耐震基準の物件をリノベーションする際には、耐震性能の確認や必要に応じた耐震補強を検討しましょう。適切な耐震補強工事を施せば、旧耐震基準のマンションでも安心して住めるでしょう。